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Marco Dall'Igna
  • 09 lug 2015
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09 lug 2015 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Sei alla ricerca disperata della casa dei tuoi sogni?!?
Non sai ancora se cercare un appartamento in affitto o richiedere un mutuo per acquistare casa una volta per tutte?!?
Vuoi vendere la tua casa ma non vuoi svendere?!?
Possiedi un appartamento non abitato che vorresti affittare, ma ti spaventa che qualcuno viva in casa tua?!?
Se una o più di queste domande ti tormentano e ricerchi consigli utili per non avere più tutti questi dubbi che ti ronzano in testa: benvenuto!!! Sei nel blog giusto!

Ti starai chiedendo se per tutte queste domande sia realmente opportuno affidarsi ad una agenzia.
Voglio risponderti subito con un breve presentazione.
Sono Marco Dall’Igna, agente immobiliare che opera nel settore da più di 10 anni. Grazie al mio lavoro, in questi anni ne ho viste e sentire di tutti i colori sia riguardo situazioni tra privati, sia riguardo situazioni messe in atto da altre agenzie:
  • inquilini che non pagano e proprietari sull’orlo di un esaurimento nervoso perché non supportati da un’agenzia seria e professionale;
  • clienti che cercano di concludere l’acquisto/vendita, o, perché no, anche l’affitto, di una casa senza farsi scoprire dalla loro agenzia solo per non pagare la provvigione dovutagli; che poi si ritrovano a mangiarsi i gomiti perché incappati in qualche situazione non gradevole della quale nessuno li aveva informati! E ora la loro agenzia non è più disposta ad aiutarli;
  • case proposte in vendita, da privati o da agenzie poco informate, con vizi e vincoli immobiliari che non vengono di certo comunicati a chi acquista.
Ebbene si, nel corso degli anni, mi è capitato più di una volta di assistere ad episodi poco simpatici accaduti alla mia figura di agente e a clienti che non si erano informati sulla professionalità di chi li seguiva per le proprie questioni immobiliari.
Ed è per questo motivo che ho deciso di mettere in guardia te e tutti quelli che vogliono vendere, acquistare, affittare casa su cosa potrebbe succedere se non ci si affida a professionisti del settore.
Ed è per lo stesso motivo che ho deciso di aprire questo blog: per far imparare a riconoscere ai miei clienti, come te, l’importanza della professionalità di un agenzia immobiliare.
Professionalità che saprai riconoscere, imparando a conoscere i miei servizi dei quali avrò il piacere di parlarti nei prossimi appuntamenti!!
Se vuoi scoprire tutto quello che ti serve sapere per acquistare e/o vendere casa, sogno che magari adesso ti sembra impossibile, allora ti consiglio di leggere questo blog!

Marco Dall'Igna
20 mag 2017 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Anche tu vuoi cambiare casa perché dove sei adesso ti senti un po’ “stretto” o vuoi andare a vivere in un quartiere diverso?

Leggere questo articolo prima di compiere qualsiasi altro passo verso l’acquisto della tua nuova dimora è fondamentale, fallo con attenzione.

Perché?

Perché tra poco ti rivelerò un insieme di consigli che ti consentiranno di fare questo passo che molte persone hanno già fatto e sono riuscite a risparmiare un sacco di soldi.

Queste persone, infatti, sono a conoscenza di notizie riservate che gli addetti al settore immobiliare tengono nascoste agli estranei.

Ma una volta letto questo articolo, potrai farle finalmente tue e usarle a tuo vantaggio!

Se sei come la maggior parte delle persone intenzionate ad acquistare casa, probabilmente sei focalizzato su due aspetti.

Prima di tutto, vuoi una casa allineata perfettamente ai tuoi bisogni e desideri.

In secondo luogo vuoi:

  1. Vendere la tua casa attuale al maggior prezzo possibile e
  2. Comprare la casa dei tuoi sogni … ma al minor prezzo possibile!

Ecco cosa devi fare per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo

1° passo. Prendi appuntamento con un agente immobiliare realista.

Di base ci sono 3 tipi di agenti immobiliari in cui puoi imbatterti, e trovare quello giusto può fare la stessa differenza che c’è fra scegliere me o Lionel Messi se devi giocare una partita a calcio:

  • L’ottimista, io preferisco chiamarlo: l’illuso. E’ quello che quando viene a vedere la casa pensa ancora di essere nel 2006, qualsiasi prezzo tu chieda lui ti risponde convinto: “ci proviamo e poi vediamo come va”; è anche un collezionista di case e ne ha in agenzia almeno 100 anche se è da solo.
  • Il pessimista, io lo chiamo: il menagramo. E’ quello che qualsiasi prezzo tu chieda ti dice che: “c’è la crisi”; “ah che bei tempi nel 2006, in quel periodo si che la sua casa si sarebbe venduta a questa cifra, oggi…” ma non è in grado di dirti quale prezzo potresti ricavare o, se lo fa ti dice qualcosa tipo: “in base alla mia esperienza vale…” e magari vende 5 case all’anno.
  • Il realista. Un professionista che sa fare il suo lavoro, non alimenta sogni o illusioni e non ti dice che c’è la crisi ma si rimbocca le maniche e lavora con impegno, gestisce poche case per poter dare un ottimo servizio alle persone che si rivolgono a lui ed è in grado di fare una valutazione oggettiva del probabile valore di casa tua.

Ora che hai capito chi potrebbe fare la valutazione di casa tua il primo passo da compiere è quello di capire il prezzo che potresti ricavare dalla vendita del  tuo immobile per poi decidere se vale davvero la pena di venderlo.

Per fare una valutazione realistica non puoi semplicemente  tirare fuori il rogito dal cassetto, prendere nota del prezzo preciso che hai sborsato quando l’hai acquistato, sommarci le spese e gli eventuali lavori di ristrutturazione,  e decidere che sia quello il prezzo giusto.

Se tu potessi farlo davvero, e magari sei fra quelle persone che hanno  acquistato casa dopo l’anno 2000 fino al 2008 quando i prezzi erano alle stelle, la vendita del tuo appartamento ti consentirebbe, con i prezzi attuali, di  poter comprare una casa più grande magari una villettina con giardino, senza condominio ecc.

Purtroppo per te la realtà è in po’ diversa e la tua casa si trova a combattere una battaglia con altre 137 case simili in vendita nello stesso momento, e qui entra in gioco l’emozione che ti fa perdere di vista il processo logico.

Quello che passa per la mente dei venditori in questi casi è:

  • Però la mia casa è la migliore di tutte, allora perché la vuoi lasciare? Forse perché è più vecchia di almeno 10 anni rispetto a quando l’hai comprata?
  • L’ho comprata dal costruttore e ho scelto io i materiali e ho scelto i migliori senza badare a spese perché la casa era per me, mica la dovevo rivendere; il problema è che quei materiali eccezionali per l’epoca oggi non lo sono più perché la tecnologia ha fatto passi da gigante e un certo tipo di finiture oggi non è più apprezzato come nei primi anni 2000.
  • La posizione è eccezionale, in questa zona case come questa non se ne trovano; hai provato a guardare sui vari portali e siti immobiliari? Io ne conosco qualcuna e la stessa cosa succede ai potenziali acquirenti che, quando vogliono comprare casa, fanno indagini tipo Sherlock Holmes.

Ecco perché ti serve un professionista per valutare la tua casa, se vuoi vendere davvero devi ragionare in maniera razionale e lasciare da parte le tue emozioni, dato che per il tuo potenziale acquirente non rappresentano niente.

Si io mi definisco un professionista realista e spesso mi dispiace esserlo perché in questo modo riporto le persone alla realtà e a volte si rendono conto che il loro sogno è irrealizzabile.

Per verificare se cambiare casa è possibile bisogna fare un’analisi precisa dell’immobile per capire qual è il giusto prezzo da attribuirgli alla data di oggi.

Ovviamente se non sei un esperto del settore ti fidi di quello che dice tuo cugino o di quello che dice il tuo vicino di casa o di qualche amico o, peggio, di un agente immobiliare ottimista.

Bhè invece aldilà di quello che senti in giro, parlare con un professionista serio che non vede in te un altro “pollo da spennare” ma che obiettivamente ti mette alla luce la realtà dei fatti in questi casi non è solo importante ma FONDAMENTALE.

I principali dati da analizzare sono soprattutto due:

  1. I report di vendita di immobili venduti nella stessa zona con caratteristiche simili (cioè per farla breve quanto ha incassato il proprietario che ha venduto l’immobile. Per essere più specifici: Il cash. Per andare più nel dettaglio: il numerino colorato di verde sul conto con il + d’avanti per intenderci)
  2. I prezzi degli immobili in vendita (sempre delle stesse tipologie e caratteristiche del tuo) nella tua zona.

Fatta seriamente questa analisi, con numeri alla mano, si può arrivare molto vicini a quello che potrebbe essere il valore dell’immobile.

E, no, i valori OMI che trovi sul sito dell’Agenzia delle Entrate o la valutazione che ti fa un qualsiasi portale immobiliare non sono dati né reali né realistici.

Solo incrociando i dati delle compravendite si riesce ad avere un parametro molto vicino alla realtà.

Il professionista è fondamentale perché conosce il mercato e nel paragone con le case in vendita oggi è in grado di tenere conto e del margine di trattativa che hanno il 99,9 % dei prezzi degli annunci pubblicati nei vari portali immobiliari.

Si perché dato da non sottovalutare non dimentichiamo che la strategia utilizzata da molti proprietari e/o agenzie è quella di “sparare alto” sperando nel fantomatico “innamorato della casa” che decide aldilà del prezzo di comprare proprio casa TUA.

Sì, è vero le eccezioni ci sono. Può succedere certo. Ma consideriamola un’eccezione quella dell’innamorato e non la regola. Perché allo spettro opposto c’è anche chi, dovendo vendere urgentemente per vari motivi, vende la casa ad un prezzo molto più basso del suo valore.

Questa è la fase più difficile del percorso perché è quella in cui devi fare i conti con la realtà, e qui assisto a 3 comportamenti differenti:

  1. Le persone si rivolgono all’agente immobiliare “ottimista” ritrovandosi con la casa in pubblicità per mesi e mesi senza nessuna possibilità di vendere.
  2. Le persone ci rimangono male e decidono di non vendere aspettando che i prezzi di mercato risalgano
  3. Le persone prendono atto della realtà e capiscono che anche se non recupereranno la cifra spesa per comprare la loro casa attuale avranno la possibilità di migliorare la propria vita e capiscono che seppur stanno vendendo ad una cifra più bassa compreranno anche ad una cifra più bassa rispetto a quella che avrebbero pagato in un mercato diverso.

Queste sono le persone a cui dedico tutto il mio impegno e le mie competenze per aiutarle a vendere casa.

Su una cosa voglio essere molto chiaro, come pochi agenti immobiliari sono:  il mercato immobiliare è cambiato e i fasti del 2006 non torneranno mai più. Vendere oggi è una scelta difficile perché bisogna scontrarsi con i prezzi reali di mercato che sono ogni anno in calo.

Infatti siamo in un periodo storico dove chi si trova a vendere il suo immobile sopravalutando il prezzo pensando “tanto non ho fretta” si ritroverà l’immobile fermo e invenduto per anni e perderà valore.

La visione di un annuncio per tanto tempo, magari con il prezzo ribassato per due o tre volte, fa insospettire chi è alla ricerca di una casa, perché ovviamente è portato a pensare che se sei partito da un prezzo alto e poi hai deciso di ribassarlo è perché o ha un problema la casa, e in quel caso rimane lontano, o tu abbia problemi di soldi, e in quel cas oti farà un’offerta molto più bassa del suo valore.

Quindi, tornando al discorso iniziale dobbiamo stabilire quanto ct metterai in tasca con la vendita del tuo immobile per poi fare un’analisi di ciò che riuscirai a comprare.

Attenzione a non sottovalutare i costi da sottrarre all’importo incassato dalla vendita che possono essere:

  • Tasse e imposte di vendita
  • Costi tecnici per la verifica della conformità urbanistica e catastale della casa, obbligatoria per poter vendere l’immobile
  • Eventuale cancellazione di ipoteca
  • Attestato di Prestazione energetica
  • Costi di mediazione (se hai deciso di affidarti ad un agente immobiliare)

Passo 2. Analizza  la tua capacità finanziaria

L’ultima cosa che vuoi, specialmente se sei molto vicino al tuo limite del budget, è che sorga una spesa imprevista che fa saltare l’acquisto della casa, ecco quali sono le spese accessorie che le persone si scordano di conteggiare

  • Costi di valutazione dell’immobile

Se per comprare la tua prossima casa hai bisogno di richiedere un mutuo il tuo istituto di credito richiederà che venga fatta, a tue spese, una valutazione della nuova proprietà. Le spese oscillano tra i  200 e i 400 euro;

La valutazione verrà fatta da un loro tecnico di fiducia per cui non hai possibilità di decidere tu.

Inoltre, nonostante tu paghi fior di interessi per restituire il prestito ricevuto, la banca si farà pagare anche il lavoro del funzionario che si occuperà della pratica. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato

  • Assicurazione sulla casa

L’assicurazione sulla casa copre il valore della tua casa che la banca ha deciso di accettare come garanzia.  La banca richiede obbligatoriamente l’assicurazione sull’incendio ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 Euro.

Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.

  • 3 . Spese di stipula relative al mutuo

A seconda del valore della proprietà ipotecata ci sono da pagare le spese relative all’atto di stipula del mutuo che sono: la parcella del notaio e le tasse sulla cifra che la banca ti eroga.

  • 4 . Onorario del mediatore creditizio

Non sempre la  tua banca ha le migliori condizioni di mercato per erogarti un mutuo e quindi può essere necessario rivolgersi ad un mediatore creditizio che ha la possibilità di proporti soluzioni da tante banche diverse.

Un mediatore creditizio ha il diritto di addebitarti una commissione per il lavoro svolto quindi è un costo ti cui tener conto dato che, mentre nel lungo periodo probabilmente risparmierai qualche migliaio di Euro di interessi, dovrai pagare subito la sua commissione.

Vale la pena di chiedere a diversi mediatori creditizi perché alcuni di loro possono fornirti i loro servizi gratuitamente, facendosi poi pagare le commissioni direttamente dall’istituto di credito.

  • Costi di trasloco

Il costo di una ditta di traslochi può variare nella misura di:

  • 50-100€ l’ora per un furgone e 3 addetti al trasloco
  • 10-20% di maggiorazione nei periodi di alta stagione.

E adesso veniamo ai costi da sostenere obbligatoriamente

  • Tassa sul trasferimento di proprietà e parcella del notaio

Questa tassa viene applicata ogni volta che c’è un passaggio di mano di una proprietà e il suo ammontare è variabile.

Per farti un esempio:

Se compri una prima casa da un privato devi calcolare queste imposte, considerando che l’imposta minima è di 1.000 Euro.

− imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata

− imposta ipotecaria fissa di 50 euro

− imposta catastale fissa di 50 euro

Se compri una prima casa da un’impresa edile le cifre cambiano parecchio perché l’imposta viene calcolata sul valore reale:

  • imposta di registro del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto

− imposta ipotecaria fissa di 200 euro

− imposta catastale fissa di 200 euro

− imposta di registro fissa di 200 euro

La parcella del notaio viene calcolata in base al valore della casa quindi è meglio chiedere un preventivo.

  • Costi di mantenimento

Ai condomini viene addebitata una rata mensile per il compenso dell’amministratore e per i lavori di manutenzione ordinaria delle aree comuni, come tenere in ordine il giardino e tenere pulite le scale e il portone d’ingresso.

I costi variano a seconda dell’edificio ed è importante avere una relazione da parte dell’amministratore perché, specialmente se il palazzo ha il riscaldamento centralizzato, le spese nel periodo invernale possono lievitare senza possibilità di intervenirci.

  • Tasse locali

I proprietari di casa devono pagare delle imposte a livello locale, soprattutto al Comune.

Queste imposte sono emesse a livello nazionale ma il Comune ha la possibilità di aumentarle, fino ad un certo punto, per aumentare le proprie entrate.

E’ sempre bene controllare sul sito del Comune quanto incidono queste imposte che vengono calcolate sulla rendita catastale.

Nessun agente immobiliare tradizionale, probabilmente, ha la voglia e la pazienza di mettersi seduto davanti a te e fare questo tipo di analisi; noi di Domoria abbiamo creato un’analisi dei costi che prevede tutti i costi di acquisto della casa.

Puoi ottenere una consulenza personalizzata lasciando i tuoi dati ==> QUI <== e ti richiameremo

Passo 3. Individuare la zona e il genere di casa adatti alle proprie esigenze

Più hai chiaro in che zona vorresti andare a vivere più possibilità avrai di trovare casa proprio lì. Sembra un paradosso ma è una questione di focus. Ti è mai capitato di voler comprare una macchina in particolare e vederla dappertutto? Beh io volevo comprare una mini rossa e vedevo mini rosse in ogni dove.

La stessa cosa succede per la casa, devi cercare di focalizzarti sulla casa ideale e su una delle cose più importanti, la zona.

Qui può nascere un problema perché le agenzie immobiliari vogliono venderti case che hanno in gestione, facendoti diventare un “turista immobiliare”.

In questo modo perdi di focus sulla zona che ti interessa, senza contare lo spreco di tempo e di energie.

La soluzione migliore è quella di affidarsi ad un agente immobiliare che lavora nel tuo interesse e ti cerca la casa ideale nella zona che preferisci.

La zona in cui acquisterai la tua prossima casa è l’unica cosa che non potrai mai modificare, a meno che tu non cambi nuovamente casa, e quindi devi stabilire quali sono le tue priorità per quanto riguarda la vita quotidiana.

Questa scelta è molto soggettiva ma essenziale: devi capire se l’esigenza primaria è abitare vicino a dove lavori, vicino alle scuole, servizi ecc. oppure preferisci risparmiare sul prezzo della casa e farti qualche chilometro in più a discapito di 10 minuti di sveglia anticipata la mattina.

E’ fondamentale  stabilire un confine ben preciso, all’interno del quale puoi tracciare zone preferite rispetto ad altre. Molte volte un piccolo compromesso in questo senso può portarti ad ottenere enormi vantaggi economici.

Siamo tutti diversi per fortuna e ciò che per alcuni è uno svantaggio per altri può essere un punto a favore.

Se non hai al tuo fianco un consulente immobiliare la cui priorità è soddisfare le tue esigenze, sii molto chiaro con gli agenti immobiliari con cui hai a che fare e se ne trovi qualcuno che insiste per farti vedere case molto al di fuori della zona dove vuoi vivere lascialo perdere.

Passo 4. Tipologia di casa da comprare

L’altro dilemma è se comprare da un costruttore un immobile nuovo o un usato da ristrutturare. Il costo della ristrutturazione incide del 20/30%, tuttavia un calcolo matematico non basta e ci sono tanti fattori che entrano in gioco sulle ristrutturazioni.

  • Una casa nuova avrà sicuramente una garanzia decennale, come per legge, e sarà costruita con dei canoni costruttivi più innovativi
  • La ristrutturazione a volte, considerando i lavori, i costi di smaltimento dei materiali di scarto o di demolizione, l’iter burocratico delle pratiche edilizie e le voci non computate nel preventivo dell’impresa che vengono fuori sempre a lavori in corso, può risultare molto più costosa
  • Le opere di ristrutturazione dal canto loro permettono la detrazione fiscale del 50 % e del 65 % se si tratta di efficienza energetica
  • L’acquisto dell’immobile direttamente dall’impresario costruttore impone il pagamento dell’iva sul valore reale del bene, mentre in caso di acquisto da privato o da società non costruttrice si applica l’imposta di registro sul valore catastale

Passo 5. Analizzare i conti e fare i calcoli di convenienza

Una volta definita la zona dovrai fare una ricerca di mercato e capire se la tua casa ideale esiste e rientra nel tuo budget.

Come avrai intuito anche se il prezzo della casa che andrai a comprare sarà uguale al prezzo di vendita della tua, ci saranno dei costi fissi che dovrai sostenere e che dovrai aggiungere.

Non voglio darti false illusioni dicendoti che sarà tutto facile e senza problemi.

Nella maggior parte dei casi se hai deciso di cambiare casa è perché quella attuale non va più bene e uno dei motivi principali è che vuoi una casa più grande.

Se vuoi una casa più grande e vuoi rimanere nella zona attuale devi capire che serviranno dei soldi in più. Dovrai quindi attingere ai tuoi risparmi o, nel caso tu non abbia liquidità dovrai accendere un mutuo.

In questo caso, sempre prima di iniziare la vendita della tua casa, è importante farti rilasciare una delibera dalla banca per essere sicuro di ottenere un mutuo.

La delibera della banca ti permetterà, tra le altre cose, di accorciare i tempi di erogazione quando troverai la casa da acquistare.

Conoscere quindi il proprio potere di spesa è fondamentale per non andare ad indebitarsi oltre il dovuto oppure, peggio ancora, trovare la casa dei tuoi sogni e non poterla comprare per poche migliaia di €.

Passo 6. Ma è meglio prima vendere o prima comprare?

Ora diciamo che sei a posto dal punto di vista economico ma quando cambi la casa dove vivi devi pensare anche alla logistica; al trasloco, al fatto che le tue esigenze temporali potrebbero cozzare con le esigenze di chi comprerà la tua vecchia casa o di chi ti venderà la nuova.

Quindi meglio prima vendere o prima comprare?

Non c’è una regola assoluta. La cosa più importante da non sottovalutare sono le tempistiche. Qui l’importanza di un consulente immobiliare che faccia davvero i tuoi interessi che sia professionale sulle trattative e i contratti.

La tempistica è importante perché se si decide prima di comprare bisogna dare un tempo adeguato per andare a rogito. Tempo nel quale tu dovrai vendere la tua di casa.

Qui puoi intuire l’importanza di tutta la fase precedente dove ti ho spiegato l’importanza di seguire un piano economico e una strategia ben precisa.

Perché se il piano economico e la strategia sono giusti la tua casa si venderà nel tempo prestabilito. Al contrario rischierai di trovarti con un preliminare firmato e di dover svendere la tua casa.

So cosa stai pensando, ti senti più sicuro a vendere prima e poi acquistare. In questo caso la tempistica è ugualmente di fondamentale importanza. Ovvero dovrai inserire nel preliminare di vendita che andrai a rogito in 3-4 mesi per esempio, in modo da darti il tempo di trovare la casa che comprerai.

Quindi di vitale importanza la trattativa con chi vende o chi compra per i tempi di consegna dell’immobile rispetto all’atto di compravendita.

Passo 7. Fidati ma informati e fai domande

Non fidarti di quegli agenti immobiliari che ti raccontano che è tutto facile che è tutto rosa e fiori, salvo poi sparire come maghi in una nuvola di indifferenza e non sentirli fino al momento in cui ti chiedono di abbassare il prezzo della casa.

Programmare ogni cosa per non farsi trovare impreparati è fondamentale, altrimenti sei fuori casa e non hai più un tetto sulla testa.

Ogni passaggio va: programmato, analizzato e seguito nel minimo dettaglio.

Qui gioca tantissimo l’esperienza di chi ti segue e la sua professionalità.

Diffida da quelli che ti chiedono: “quanto vuoi per questa casa?” – “vorrei 200” – “bene te la vendo io, in un mese, forse anche a 210!” Poi ti chiede un incarico di un anno. Ma come, non me la vendevi in un mese?

Non fidarti di chi spara numeri col pallottoliere, basati sulla sua esperienza o sui valori OMI dell’Agenzia delle Entrate. Quelli li puoi giocare al Superenalotto e sperare di vincere, per poi comprarti una mega villa.

A chi ti valuta la casa domanda come mai ti ha dato quel valore e che criteri ha utilizzato.

Chiedigli anche quante case sono in vendita oggi in quella zona e a che prezzo, sono le case in concorrenza con la tua.

Chiedigli se ha dei potenziali clienti pronti ad acquistare e quanto sono disposti a spendere per una casa come la tua.

Vedrai che già facendo queste domande intuirai e filtrerai la professionalità di chi hai di fronte.

Passo più importante. Contatta uno specialista immobiliare Domoria

Marco Dall'Igna
08 mag 2017 | NEWS
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Marco Dall'Igna

“L’ultima cosa di cui hai bisogno sono spese fuori budget che spuntano fuori all’ultimo secondo quando stai per prendere possesso della tua nuova casa”

Che tu stia cercando di comprare la tua prima casa, o che tu voglia permutarla con una più grande, ci sono molti costi – oltre al valore puro dell’immobile – che devi considerare mentre fai i conti sulla convenienza economica del tuo acquisto.

Questi costi extra, come tasse e varie altre spese aggiuntive, potrebbero coglierti alla sprovvista proprio nel giorno della firma, se non sei informato e preparato, facendoti sprofondare in un vero e proprio incubo finanziario.

Alcuni di questi costi sono pagamenti una tantum, mentre altri sono rate da pagare mensilmente o annualmente.

Non tutti questi costi si applicano ad ogni compravendita, ma è comunque importante che tu ne sia a conoscenza in modo da poter preparare il tuo budget nella maniera corretta.

Ricorda, l’acquisto di una casa è una tappa fondamentale nella vita. Che sia la prima, la seconda o la decima casa, ci sono molti dettagli importanti a cui devi prestare attenzione, durante il processo di acquisto.

L’ultima cosa di cui hai bisogno sono spese fuori budget che spuntano fuori all’ultimo secondo quando stai per prendere possesso della tua nuova casa.

Leggi l’elenco che segue per assicurarti di aver calcolato correttamente tutte le variabili in gioco, prima di fare la tua prossima mossa.

Iniziamo dai costi non indispensabili

  1. Costi di valutazione dell’immobile

Se per comprare la tua prossima casa hai bisogno di richiedere un mutuo il tuo istituto di credito richiederà che venga fatta, a tue spese, una valutazione della nuova proprietà.

La valutazione verrà fatta da un loro tecnico di fiducia per cui non hai possibilità di decidere tu.

Inoltre, nonostante tu paghi fior di interessi per restituire il prestito ricevuto, la banca si farà pagare anche il lavoro del funzionario che si occuperà della pratica.

Quindi ci sono due tipi di spese accessorie di cui tener conto:

  • le spese di istruttoria della pratica: l’istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato;
  • le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell’immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 200 e i 400 euro;
  1. Assicurazione sulla casa

L’assicurazione sulla casa copre il valore della tua casa che la banca ha deciso di accettare come garanzia. La banca richiede obbligatoriamente l’assicurazione sull’incendio ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 Euro.

Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.

  1. Spese di stipula relative al mutuo

A seconda del valore della proprietà ipotecata ci sono da pagare le spese relative all’atto di stipula del mutuo che sono: la parcella del notaio e le tasse sulla cifra che la banca ti eroga.

  1. Onorario del mediatore creditizio

Non sempre la tua banca ha le migliori condizioni dio mercato per erogarti un mutuo e quindi può essere meglio rivolgersi ad un mediatore creditizio che ha la possibilità di proporti soluzioni da tante banche diverse.

Un mediatore creditizio ha il diritto di addebitarti una commissione per il lavoro svolto quindi è un costo ti cui tener conto dato che, mentre nel lungo periodo probabilmente risparmierai qualche migliaio di Euro di interessi, dovrai pagare subito la sua commissione.

Vale la pena di chiedere a diversi mediatori creditizi perché alcuni di loro possono fornirti i loro servizi gratuitamente, facendosi poi pagare le commissioni direttamente dall’istituto di credito.

  1. Costi di trasloco

Il costo di una ditta di traslochi può variare nella misura di:

  • 50-100€ l’ora per un furgone e 3 addetti al trasloco
  • 10-20% di maggiorazione nei periodi di alta stagione.

E adesso veniamo ai costi da sostenere obbligatoriamente

  1. Tassa sul trasferimento di proprietà e parcella del notaio

Questa tassa viene applicata ogni volta che c’è un passaggio di mano di una proprietà e il suo ammontare è variabile.

Per farti un esempio:

Se compri una prima casa da un privato devi calcolare queste imposte, considerando che l’imposta minima è di 1.000 Euro.

  • imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • imposta catastale fissa di 50 euro

Se compri una prima casa da un’impresa edile le cifre cambiano parecchio perché l’imposta viene calcolata sul valore reale:

  • imposta di registro del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • imposta catastale fissa di 200 euro
  • imposta di registro fissa di 200 euro

La parcella del notaio viene calcolata in base al valore della casa quindi è meglio chiedere un preventivo.

  1. Costi di mantenimento

Ai condomini viene addebitata una rata mensile per il compenso dell’amministratore e per i lavori di manutenzione ordinaria delle aree comuni, come tenere in ordine il giardino e tenere pulite le scale e il portone d’ingresso.

I costi variano a seconda dell’edificio ed è importante avere una relazione da parte dell’amministratore perché, specialmente se il palazzo ha il riscaldamento centralizzato, le spese nel periodo invernale possono lievitare senza possibilità di intervenirci.

  1. Tasse locali

I proprietari di casa devono pagare delle imposte a livello locale, soprattutto al Comune.

Queste imposte sono emesse a livello nazionale ma il Comune ha la possibilità di aumentarle, fino ad un certo punto, per aumentare le proprie entrate.

È sempre bene controllare sul sito del Comune quanto incidono queste imposte che vengono calcolate sulla rendita catastale.

Marco Dall'Igna
29 apr 2017 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Lascia che ti presenti uno dei più grandi miti del settore immobiliare.

Faccio questo lavoro da tanti anni e ho visto centinaia di case, ogni anno ne vedo a decine e parlo con i proprietari.

Una delle espressioni che sento ripetere più spesso dai proprietari convinti di poter fare a meno di un’agenzia immobiliare per vedere la propria casa, e che magari è capitato anche a te di sentirla dire da qualche amico, oppure l’hai pronunciata tu stesso…

“La mia casa si vende da sola.”

Ora, non fraintendermi.

Alcuni immobili sono realmente situati in una posizione privilegiata.

In quei quartieri dove le persone fanno a pugni per vivere, dove le case in vendita sono poche – e il numero di richieste è veramente alto.

Sai cosa capita quando una casa con queste caratteristiche viene messa sul mercato al prezzo corretto?

Viene venduta molto rapidamente. Spesso ancor prima che altri compratori riescano a imbastire un’offerta sensata.

Quindi in alcuni casi è proprio vero… Certe case “si vendono da sole”.

La brutta notizia è che la stragrande maggioranza degli immobili NON viene venduta con questa facilità.

Alcuni proprietari decidono di vendere come privati – senza l’aiuto di un agente – perché sono stati consigliati da amici e familiari con frasi di questo tipo:

“Mio cugino ha venduto da solo e ha risparmiato 5.000 € di provvigioni!”

“Mario ha fatto tutto da sé e non ha dovuto pagare l’agenzia…”

Secondo questi “consiglieri” infatti, per vendere una casa NON sono necessarie:

  1. specifiche azioni di marketing,
  2. competenze per gestire la trattativa,
  3. capacità di individuare potenziali problemi e risolverli.

In poche parole, per i sostenitori del “fai-da-te immobiliare”, tutte quelle abilità specifiche che un agente professionale dovrebbe possedere non sono fondamentali per una vendita di successo.

E quando un affare va in porto e non sorgono problemi, il mito della casa che si vende da sola viene alimentato.

Considera però, che circa il 38% delle persone che hanno provato a comprare o vendere casa da sole ha detto che non lo farebbe mai più.

Se vuoi tentare l’impresa di vendere senza l’aiuto di un agente immobiliare, ecco 12 step che ti consiglio di seguire.

Assicurati di stabilire il prezzo corretto, confrontando casa tua con gli immobili venduti da pochi mesi e quelli attualmente in vendita.

Non considerare come unico termine di paragone la superficie.

Sarebbe un errore.

Pulisci tutti gli ambienti della casa e – se hai una villetta a schiera o indipendente – sistema anche l’esterno.

Con un giardino ben curato e una facciata in ordine, farai subito una buona impressione ai potenziali compratori.

  1. Prepara tutta la documentazione della casa.

–     La visura catastale,

–     La planimetria catastale,

–     Una lettera dell’amministratore, per certificare che non hai debiti con il condominio e che non ci sono lavori in previsione.

  1. Se hai animali domestici, assicurati che non diano fastidio ai potenziali compratori durante le visite. Non tutti amano gli animali.
  1. Devi essere disponibile a ricevere le telefonate delle persone interessate 7 giorni alla settimana. E fare appuntamenti ad ogni ora del giorno.
  1. Cerca una persona che sappia scattare belle fotografie all’immobile, in modo da renderlo interessante e appetibile agli occhi dei clienti.
  1. Metti annunci sui portali immobiliari e crea una campagna di marketing nella tua zona.
  1. Scrivi una lettera di presentazione di casa tua e mettila in tutte le caselle postali del quartiere.
  1. Crea delle brochure di presentazione da consegnare alle persone che visitano l’immobile.
  1. Metti un cartello sul portone del palazzo o sulla recinzione del giardino.
  1. Crea una pagina web con tutti i dettagli della tua casa e fai campagne a pagamento su google.
  1. Crea un mini video e mettilo su you tube.
  1. Tieni sempre in casa una proposta di acquisto per essere preparato a condurre una trattativa con un potenziale acquirente.

In realtà, il vantaggio più importante che otterrai con l’aiuto di un agente immobiliare è quello di avere un professionista in grado di filtrare per te i potenziali acquirenti.

Esistono infatti due tipi di finti clienti. Bisogna saperli riconoscere… Per evitarli come una brutta malattia.

  1. Quelli che vanno in giro a curiosare, ma non sono ancora pronti ad acquistare.
  2. Quelli che ispezionano le case… prima di fare un pulizia approfondita di tutti gli oggetti di valore!

È importante tenere presente che il lavoro di un agente immobiliare non è quello di fare pubblicità alla casa.

Ovviamente se parliamo di agenti immobiliari che lavorano in maniera professionale – e non di vecchi mercanti di piazza dediti al commercio delle mucche…

Il vero lavoro dell’agente immobiliare, infatti, comincia DOPO aver trovato l’acquirente.

Il suo compito è quello di fare in modo che la tua esigenza di ottenere il prezzo massimo si incontri con il desiderio dell’acquirente di pagare la casa il meno possibile.

Dopo la trattativa, l’agente immobiliare dovrà accompagnarti in tutto il processo di vendita fino all’atto notarile.

Ti aiuterà anche a coordinare tutte le figure professionali necessarie a far sì che non sorgano problemi.

In definitiva, il ruolo dell’agente immobiliare è quello di accompagnare te e l’acquirente dalla visita fino all’atto notarile – offrendo assistenza per risolvere tutti quei piccoli o grandi problemi che sorgono durante una vendita importante come quella di una casa.

20 dic 2016 | NEWS
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Centro Casa Schio augura a tutti i clienti e conoscenti un Sereno Natale e Buone Feste.

Anche durante le festività siamo sempre vicini alle vostre esigenze attraverso la nostra pagina Facebook e il nostro sito.

L’ufficio rimarrà chiuso:
sabato 24/12/15 , lunedì 26/12/2016,  sabato 31/12/2016, venerdì 06/01/2017 e sabato 07/01/2017.

 

 

11 ago 2016 | NEWS
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Centro Casa augura a tutti i clienti e conoscenti Buone Ferie.
Anche durante le vacanze siamo sempre vicini alle vostre esigenze attraverso la nostra pagina Facebook e il nostro sito.
L’ufficio rimarrà chiuso dal 13/08/16 al 20/08/2016.
Riapriremo al pubblico il 22/08/2016

  • 27 lug 2016
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27 lug 2016 | NEWS
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Leggi attentamente questo articolo se vuoi evitare un grosso errore che potrebbe costarti enormi perdite di denaro e di tempo:

QUESTA è la cosa più importante che devi valutare per capire se la vendita di casa tua è possibile… oppure no!

 

Oggi voglio raccontarti una storia:

 

Ti anticipo soltanto che, chi ha realmente perso denaro e tempo è stato principalmente il proprietario di casa, che si trovava esattamente nella tua situazione (vuole vendere).

Partiamo da qualche anno fa, non spaventarti prometto che non mi dilungherò molto nei particolari solo qualche appunto che mi permette di farti capire le dinamiche della storia.

Ecco in sintesi com'è andata.

Mario (passami il nome dai, sono costretto a inventarne sempre di nuovi per motivi di privacy) era intenzionato a vendere la sua casa, mi sono quindi recato da lui per potergli dare tutte le dritte per riuscire a vendere al meglio e senza sprecare troppe energie ( ti ricordo che dare consulenze immobiliari è proprio il mio lavoro).

Durante l’incontro il proprietario mi ha riferito il prezzo che voleva realizzare dalla vendita, assolutamente troppo alto per il mercato immobiliare dell’epoca;

A questo punto mi sono sentito in dovere di mettere il cliente di fronte ad un esempio lampante per dimostrare che rischiava molto a non ridimensionare il prezzo:

a solo qualche metro di distanza da casa sua , quindi non in una situazione immobiliare completamente differente che può essere quella di Milano rispetto a quella di Schio o limitrofi ma esattamente nel suo quartiere, stavo proponendo un immobile con le stesse caratteristiche del suo ad un prezzo dal tutto diverso per non dire molto più basso.

Dall’ altra parte, Mario , non aveva assolutamente alcuna intenzione  di ascoltare il mio consiglio e valutare di abbassare al giusto valore di mercato perché diceva che aveva delle “persone molto interessare” e quindi avrebbe presto venduto alla cifra desiderata.

Non potevo che alzare le mani in segno di resa, sicuramente non spettava a me prendere una decisione così in portante. Il proprietario è lui!!

Poco dopo, il caso ha voluto, che, a mia insaputa, le “persone molto interessate” ( Antonio e Francesca) si rivolgessero a me per cercare casa senza accennarmi del loro interesse per l’immobile di Mario . Dopo aver capito dettagliatamente le loro esigenze hanno comprato, con il mio aiuto,la casa accanto a quella di Mario, al giusto valore.

 

Come faccio a conoscere questo dettaglio?, mi è stato poi raccontato da Antonio e Francesca

 

Arriviamo ora a qualche settimana fa:

mi ritrovo a contattare nuovamente Mario in quanto ero a conoscenza  che la sua casa era ancora disponibile per la vendita e mi ritrovavo ad avere dei nuovi clienti che stavano cercando proprio una casa come la sua.

Senza troppa meraviglia da parte mia, il proprietario mi ha riferito che la casa la stava trattando a circa 25 mila € in meno rispetto a due anni fa ( non voglio fare la parte di chi dice “ te l’avevo detto” ma ahimè era proprio ciò che avevo preventivato un paio d’anni prima),a mio parere il prezzo era ancora un po’ alto, infatti i miei “nuovi clienti” si sono esposti con una proposta scritta a pochi mila € inferiore rispetto a quello che Mario voleva realizzare.

Se non sai che cos'è una proposta d'acquisto, lascia che ti chiarisca questo concetto.

In poche parole, quando una persona vende la propria casa, riceve – da parte delle persone interessate ad acquistarla – delle offerte.

Queste offerte si chiamano appunto proposte d'acquisto.

Una volta che una di queste offerte viene firmata sia dal compratore che dal venditore, nasce un accordo che (passami il termine) "obbliga" il venditore a vendere e il compratore a comprare.

Ma dicevamo …

Ancora una volta senza troppo stupore la proposta viene rifiutata dal proprietario di casa.

Eh si, hai capito bene!! Per un qualcosa tipo 3 mila euro in meno ha rinunciato ancora alla vendita!!

 

Ecco cosa devi fare TU per non fare la fine del povero venditore di cui ti ho parlato – in modo da non farti diventare i capelli grigi mentre attendi di vendere casa tua!!

 

In effetti non è così difficile che tu possa ritrovarti in una situazione del genere. Basta guardarsi un po’ intorno e sfogliare qualche volantino immobiliare per rendersi conto quanto alcune agenzie riescano ad illudere chi vuole vendere casa di riuscire a realizzare delle cifre spropositate con la vendita di casa propria.

 

Ma credetemi, neppure loro hanno la bacchetta magica!!

 

Sentirai presto squillare il telefono per sentirti dire: “ Caro cliente, sono l'agente immobiliare di agenzia X, sono passate 6/7/8 mesi da quando ci siamo visti e abbiamo deciso insieme il valore del tuo immobile e la casa non è stata venduta perché il prezzo è troppo alto dovremmo abbassarlo!!!”

 

Ma sarà troppo tardi!!! Perché?

 

Sono passati parecchi mesi, sai quanti clienti hanno visto casa tua?

Decine e decine, chi ti dice che tra queste persone non ci fosse il tuo potenziale acquirente che è scappato a gambe levate perché terrorizzato dal prezzo?

 

Magari uno di loro si è addirittura esposto con una proposta d’acquisto che non hai accettato perché volevi prendere più soldi come nel caso del nostro caro Mario!!

 

Ora è inutile pensarci e anche inutile cercare di rintracciarlo, avrà sicuramente trovato la casa dei suoi sogni, con tutti i confort che anche la tua poteva offrire ma al giusto prezzo mentre tu ti trovi ancora con la casa pubblicizzata in chi sa quale rivista.

 

Il mio consiglio:

 

se vuoi realmente vendere casa, bisogna relazionarsi al valore di mercato reale, altrimenti si rischia , come nel caso sopra descritto, di tenere la propria casa pubblicizzata per molto tempo senza riuscire a concludere la compravendita e con un continuo ribasso del prezzo . Andando così a svalorizzare il tuo immobile perché la gente, lo sappiamo è sempre titubante, inizierà quindi  a pensare che casa tua ha qualche problema visto che in tutti questi anni nessuno l’ha voluta comprare!!

 

E ora dimmi … la Vuoi vendere veramente la tua casa??

  • 14 mag 2016
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14 mag 2016 | NEWS
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Forza di volontà, determinazione, motivazione e consapevolezza di porre il cliente al centro di tutto sono caratteristiche che ti rappresentano?Allora sei la persone che l’agenzia immobiliare di Alessandro Maule e Marco Dall’Igna sta cercando: ricerchiamo ragazzo/a da inserire nel nostro organico con la mansione di agente ( regolarmente iscritto al ruolo di agente immobiliare) per la zona di Thiene, ti offriamo formazione professionale e la possibilità di sviluppare un metodo efficace che ti permetterà di affermarti economicamente. 

Invia il tuo cv a info@centrocasaschio.it.

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