Con la risoluzione n. 50/E del 17 maggio 2019, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito all’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali. Vediamo quanto chiarito.

E’ possibile avvalersi del regime sostitutivo della cedolare secca per la locazione di un immobile di categoria catastale C1 anche quando il conduttore agisce nell’esercizio di attività di impresa.

Nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni.

Rispondendo a un quesito presentato da un contribuente, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che “l’articolo 1, comma 59, prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul  reddito delle persone  fisiche, essere assoggettato al  regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi sottolineato che “la norma in esame estende la disciplina di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, che ha istituito il regime della ‘cedolare secca’, con l’aliquota del 21 per cento, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, effettuata nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Per usufruire di tale regime opzionale, l’unità immobiliare C/1, oggetto della locazione, deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati. Per effetto delle citate previsioni, ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione in argomento, trovano applicazione, ove compatibili, le disposizioni contenute nel D.lgs.  n. 23 del 2011”.

Aggiungendo: “Si rammenta che il regime previsto dall’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, introdotto a partire dal 2011, è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, la cui applicazione sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute per il contratto di locazione di immobili abitativi locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni”.

E precisando: “Come ha avuto modo di chiarire questa amministrazione con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, per l’applicazione della ‘cedolare secca’ occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Al riguardo, si precisa che tale ultima condizione non deve, invece, essere soddisfatta nel caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1, oggetto del presente quesito, tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale. Nelle schede di lettura alla legge di bilancio 2019 (AS 981 del 10 dicembre 2018) viene, infatti, chiarito che la previsione normativa introdotta con l’articolo 1, comma 59, della legge in commento interessa la locazione di immobili di categoria catastale C/1, quali negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati (categoria catastale A/10)”.

L’Agenzia delle Entrate ha dunque così concluso: “Possono, pertanto, accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Resta ferma, invece, per quanto attiene alla figura del locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che lo stesso sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, così come chiarito con la citata circolare n. 26/E del 2011”.

 

Autore: Idealista.it - https://www.idealista.it/news/finanza/casa/2019/05/20/131157-cedolare-secca-immobili-commerciali-i-chiarimenti-dellagenzia-delle-entrate

Buongiorno avv. Francetich, torniamo sull'argomento dell'acquisto di "immobili in costruzione", viste le ultime disposizioni in materia. Ci racconta le novità?

Cercherò di semplificare. Il Decreto legislativo n.14 del 2019, cosiddetto "Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza" ha innovato tra le altre cose anche la disciplina di questa materia, già contenuta nel decreto legislativo n.122 del 2005 ("Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire"), introducendo importanti novità, che rafforzano il sistema di garanzie già previste per gli acquirenti di "immobili da costruire".

 

Leggevo che vi sono modifiche anche in tema di fideiussione?

Confermo. Un'altra novità è che la fideiussione, a garanzia degli acconti, prevista dal provvedimento del 2005, potrà ora essere rilasciata solo da banche e assicurazioni. Sono stati infatti eliminati gli altri intermediari finanziari, precedentemente abilitati. Nel contratto preliminare, oltre all'obbligo preesistente di indicare gli estremi della fideiussione, dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard, che verrà definito per via ministeriale. Nell'attesa di tale "definizione" ministeriale il contenuto della fideiussione viene determinato dalle parti.

 

Quali sono le principali novità di questo provvedimento?

 La prima novità è che il nuovo decreto del 2019 prevede che il contratto preliminare di compravendita ed ogni altro atto equipollente, diretto al successivo acquisto da parte di una persona fisica di un "immobile da costruire", devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Non è più sufficiente una semplice scrittura privata tra le parti, che sarebbe nulla.

 

Si modifica anche la polizza assicurativa decennale?

Nell'atto definitivo di trasferimento della proprietà dell'immobile, dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale (per gravi vizi costruttivi dell'immobile) e si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard, anch'esso in via di definizione con decreto ministeriale. Nell'attesa, il contenuto della polizza assicurativa viene determinato dalle parti. Il mancato rilascio, all'atto del definitivo trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale diventa causa di nullità del contratto di compravendita e può essere fatta valere solo dall'acquirente, analogamente a quanto già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione.

 

E se il venditore si "dimentica" di presentare la polizza assicurativa al rogito?

Per rafforzare l'obbligo di consegnare la polizza assicurativa al momento del rogito, le nuove disposizioni prevedono che la fideiussione può essere escussa dall'acquirente dell'immobile, non solo quando si sia verificata una "situazione di crisi" (pignoramento immobiliare, liquidazione giudiziale, concordato preventivo, etc), ma anche quando il notaio attesta di non avere ricevuto entro il termine fissato per la stipula del definitivo la polizza assicurativa prevista, sempre che l'acquirente abbia manifestato al costruttore la volontà di recedere dal contratto. Anche la polizza assicurativa dovrà essere conforme al modello standard da approvarsi con decreto ministeriale.

 

Cosa si intende esattamente per "immobile da costruire"?

Per "immobile da costruire", si intende l'immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in una fase che non consente ancora l'ottenimento dell'agibilità.

 

Le modifiche legislative sono già in vigore?

Le modifiche sono entrate in vigore il 16.03.19 e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore.

 

Autore: Avv. Luca Francetich per La Piazza

Maxisconti per chi acquista una casa per riaffittarla o ristrutturarla profondamente. Stop alle catene che inglobano le piccole farmacie. Detrazioni per l'agricoltura e per l'impianto di nuovi alberi dopo le devastazioni di novembre scorso. Norme per arginare la fuga dei cervelli e bonus fiscali per attrarre in Italia i pensionati. Ulteriori modifiche alla trasformazioni delle banche popolari in Spa e per favorire le operazioni di aggregazione fra istituti di credito. E ancora, incentivi alle rinnovabili e alla mobilità elettrica.

 

Dopo le modifiche annunciate soprattutto dalla Lega al capitolo fiscale, con la riapertura della rottamazione, il rafforzamento del taglio Ires e del superammortamento, oltre alla maggiorazione della deducibilità dell'Imu sui capannoni (fino al 100%), la lunga lista di emendamenti al decreto crescita rende il provvedimento un omnibus sempre più ricco di dettagli. La maggioranza ha presentato proposte che arrivano persino alla lotta ai cinghiali, ma per ora sembra aver rinviato la battaglia sul Salva Roma, tema di scontro diretto in consiglio dei ministri solo poche settimane fa.

 

Sul famigerato articolo 38, falcidiato proprio nella riunione dei ministri per volontà di Matteo Salvini, il Movimento 5 Stelle non ha infatti presentato emendamenti, se non qualcuno che poco ha a che fare con la Capitale. La Lega si è limitata alla difesa di Campione d'Italia e dei Comuni finiti sotto la lente della Corte dei Conti. A riproporre le norme che permettevano a Roma l'accollo del debito allo Stato sono state invece le opposizioni in modo praticamente compatto: da Fdl a Leu, da Forza Italia al Pd che ha presentato 4 emendamenti simili a prima firma Roberto Giachetti. Sulla questione il dibattito sarà quindi inevitabile, ma rinviato al dopo elezioni, in un assetto politico ancora tutto da verificare. Nell'attesa spuntano comunque molte novità.

 

 Il M5S propone di estendere l'ecobonus previsto nella legge di bilancio anche alle macchinette (tricicli o quadricicli) elettriche o ibride che si vedono in giro per le grandi città. La Lega pensa invece a maxisconti fiscali per chi acquista casa (presumibilmente una seconda o terza) per riaffittarla o ristrutturarla con interventi di carattere straordinario. In questo caso l'Iva passerebbe dal 9 al 4,5% e sarebbero riconosciute anche le detrazioni al 19% per i mutui al momento limitate alla prima casa.

 

Appannaggio della Lega è anche il capitolo banche, con l'innalzamento da 8 a 30 miliardi del tetto di attivi sotto il quale evitare la trasformazione delle popolari in Spa e la possibilità di trasformare le attività fiscali differite (DTA) in credito di imposta in caso di aggregazione. I Cinquestelle ci riprovano invece con i limiti alle farmacie in mano alle grandi catene, dopo i tentativi falliti nelle legge di bilancio e nel dl semplificazioni.

 

Autore: Mila Onder per Il Giornale di Vicenza

 

«La nuova norma è uno "scampato pericolo", per i cittadini e per il settore, ma si poteva fare di più per far crescere ulteriormente la professionalità nel campo dell'intera mediazione immobiliare». È il commento di Serafino Magistro, presidente di Fimaa Confcommercio di Vicenza e Veneto, all'approvazione della legge europea 37/2019 che modifica le norme in tema di incompatibilità per gli agenti immobiliari.

Dal 26 maggio «non ci sarà più un incompatibilità assoluta tra l'esercizio dell’attività di mediazione e tutte le altre professioni, ma non ci sarà nemmeno la totale liberalizzazione come si temeva”

 « L’azione di pressing sul governo attuata da Fimaa e da tutte le altre realtà di categoria riunite nella Consulta interassociativa dell'intermediazione, ha avuto successo» spiega Magistro. È infatti preclusa «la possibilità di fare gli agenti immobiliari a tutti i dipendenti di istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici o privati e le professioni intellettuali in situazioni di conflitto di interesse con l'attività di mediazione».

 Magistro guarda il "bicchiere mezzo pieno": «Da anni, come Fimaa Vicenza puntiamo sull'aggiornamento costante degli operatori, in particolare sugli aspetti giuridici e normativi. Anche per tutto il 2019 abbiamo in cantiere una serie di seminari, perché l'aggiornamento costante è, a nostro avviso, essenziale per dare il miglior servizio in un settore estremamente delicato come quello della compravendita degli immobili. Avremmo voluto - conclude - che la norma introducesse l'obbligo, per gli operatori, di ottenere dei crediti formativi periodici a garanzia del servizio erogato. Purtroppo questo aspetto non è passato».

Autore: Il Giornale di Vicenza

So di aver utilizzato un titolo abbastanza aggressivo ma sono pronto a ripeterlo "ma è possibile essere così ottusi?!!!" E non mi stancherò di ripeterlo...

Io  - che ho il cliente che vuole comprare casa ed ha i soldi per farlo e lo vuole fare esclusivamente con me perché si fida di me e vuole essere seguito da me...

chiamo te -  agenzia immobiliare che hai una soluzione immobiliare che può fare al caso nostro.... rispondi dicendo che "a prescindere non collabori" .. lo potrei comprendere (considerando che andresti a perdere la provvigione dell'acquirente) ma chiaramente non lo approvo, visto che stai guardando i tuoi interessi ma non quelli del cliente venditore, che ti ha affidato l'incarico (ma questo è un errore che ha fatto il proprietario di casa...quando NON si è INFORMATO ABBASTANZA a chi si stava affidando)...

 

ma c'è una situazione molto più grave di questa..

 

Io - che ho il cliente che vuole comprare casa e ha i soldi per farlo e lo vuole fare esclusivamente con me perché si fida di me e vuole essere seguito da me...

chiamo te  - proprietario di casa che vuoi vendere e correttamente/onestamente mi riferisci che hai dato incarico ad un' agenzia (tengo a precisare che affidarsi ad un' agenzia per la vendita di una casa è la cosa più giusta da fare ma bisogna valutare bene a quale agenzia dai incarico.. informarsi bene come lavora e capire se andrà a fare i tuoi interessi o quelli propri - ""DI CERTO...L'AGENZIA CHE NON COLLABORA - NON STA FACENDO I TUOI INTERESSI MA I PROPRI""…

io - correttamente/onestamente consiglio a te venditore di informare l'agenzia di questo interesse e poter procedere con la visita ....

 

ma quello che accade è al quanto inverosimile..."Se non fosse accaduto a me non ci crederei..."

 

tu  - venditore una volta interfacciato con l'agenzia che ha/hai dato in gestione il tuo immobile... richiami me, dicendomi che NON puoi farmi vedere la tua casa, perché l' agenzia te l'ha proibito e non valuta collaborazioni.....

 

"MA IO MI DICO...CI SEI O CI FAI?!!"

 

Forse non ci siamo capiti!

 

Ho il cliente che vuole seriamente comprare casa tua, basta solo che metta il tuo nome sull’assegno e tu mi riferisci che non puoi farmi vedere la tua casa perché l'agenzia non te lo permette!!??..."MA L'HAI DETTO PER DAVVERO?!!!"

 

....ebbene si ..l'ha detto per davvero!!!!....

 

da questo momento in poi mi rivolgo solo a chi ha un po' di sale in zucca e vi rilascio un'informazione TOP SECRETTISSIMA...

 

Si può vendere la casa (la propria casa) con altre agenzie e privati, anche con un incarico in esclusiva in essere ...”vi tranquillizzo che non verranno i servizi segreti a prendervi a casa per  torturarvi” ...ma sarà molto più semplice di quanto pensiate "e anche meno doloroso;)" ..E COME SE NON BASTASSE!!! SARÀ ANCHE PIÙ ECONOMICO..."ma pensa un po'!!!!ma per davvero!!!ma daiiiii!!!"

 

Per te che stai vendendo casa e hai dato incarico ad un’agenzia che NON vuole collaborare e ti nega la possibilità di venderla (perché guarda solo i propri interessi!)…ti invito a guardare attentamente l’incarico che hai sottoscritto  - nella voce PENALI – e noterai che potrai vendere la tua casa ANCHE CON ALTRE  AGENZIE O PRIVATI mentre l'incarico è in essere...  pagando una penale, che dovrà essere una percentuale più bassa della provvigione pattuita -  QUINDI ti trovi a pagare una provvigione ridotta (penale) e come se non bastasse, riesci pure a vendere quell'immobile che ormai sembrava nessuno volesse!!!

A QUESTO PUNTO  - ALCUNI SI CHIEDERANNO!!! ma allora io venditore devo pagare la penale all'agenzia che mi sta seguendo - più la vostra provvigione!!?? se ti poni questa domanda - "più che lecita!" sta indicare che non ci conosci come agenzia ed il nostro sistema di lavoro - ""credo che ci manchi solo di imbrattare tutta la città e a quel punto spero che la gente inizi a capire che noi ci siamo focalizzati nella ricerca mirata di pochi clienti (massimo 5 persone fidelizzate - con i soldi  - pronti a comprare) e quando troviamo la soluzione adatta per loro  - NOI ABBIAMO RAGGIUNTO L'OBBIETTIVO! QUINDI A TE CHE HAI PAGATO LA PENALE ALL'ALTRA AGENZIA NON CHIEDIAMO NULLA DI PROVVIGIONE!!

 

IO AMO IL MIO LAVORO E QUANDO VEDO / SENTO O ANCORA PEGGIO MI CAPITANO QUESTE IMBARAZZANTI SITUAZIONI....MI IMBUFALISCO COME SE NON CI FOSSE UN DOMANI ...

se non concordate con il contenuto di questo messaggio e state vendendo una casa..VI CHIEDO UMILMENTE DI CHIAMARMI E SPIEGARMI COSA NON VI E' CHIARO...SONO APERTISSIMO AD UN CONFRONTO!!!

 

Buone vendite a tutti..a chi la casa la vuole realmente vendere.

Mutuo sì, ma a tasso fisso. La decisione della Bce di andare avanti, per almeno tutto il 2019, con una politica di tassi bassi incentiva a comprare casa chiedendo l'opzione del tasso fisso agli istituti di credito di riferimento. 

Tasso fisso: perché conviene

L'Eurirs, il parametro in base al quale vengono definiti i finanziamenti fissi è infatti ai minimi storici; per i mutui a 20 anni è quotato 1,02% e il trentennale all’1,07%. La BCE, nel corso dell'ultimo consiglio direttivo, ha stabilito infatti di lasciare invariati i tassi di interesse allo 0% e lo ha fatto per fronteggiare l'andamento dell'economia nell'Eurozona. Secondo  Alessandro Marchesi, responsabile sviluppo commerciale area crediti & protezione di Banca Mediolanum, il tasso fisso "E'valutabile, a seconda dei casi, solo se la durata del mutuo è superiore ai 20 anni, ma il migliore resta il variabile".

In termini pratici le simulazioni sono state fatte dal portale mutuiOnline.it che ha mostrato come un mutuo da 120mila euro stipulato per finanziare una casa del valore di 200 mila parta da un tasso nominale dell'1,30% per arrivare al 2,2%.

Esempi pratici

Il portale ha calcolato che, valutando le condizioni medie di diversi istituti di credito, si ricava che il tasso medio nominale è del 1,520%, con rata di 580,22 euro al mese e tasso effettivo dell'1,654%.

Calcolando quanto si va a risparmiare rispetto al gennaio 2019 per un mutuo ipotecario di 110.000 euro a 25 anni e uno spread medio di mercato all'1,20% il mutuo a tasso fisso vedrà la rata diminuita di 17 euro rispetto a gennaio 2019, mentre la rata per il mutuo a tasso variabile calata di 12 euro.

Le differenze col variabile

Però, in realtà, visto l'andamento del mercato immobiliare e le risposte degli istituti di credito in questo momento è conveniente anche stipulare mutui a tasso variabile visto che la differenza con il tasso fisso è ai minimi storici.

"Noi siamo sempre stati per il variabile­­ - spiega ancora Marchesi - perché di fatto il variabile è più basso del fisso perché consente di rimborsare rate più alte rispetto agli interessi. Col fisso pago più interessi e finisco per rimborsare meno capitale; col variabile – che costa meno – mi trovo a rimborsare più capitale. Con la situazione attuale c’è da consigliare sempre il variabile".

Secondo una simulazione operata da Crif-Mutuisupermarket, per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread a aprile 2019 per mutui a tasso variabile si posizionano allo 0,9% e per i mutui a tasso fisso si attestano attorno allo 1,5%. 

Questo ha fatto sì che le famiglie s'interessassero sempre di più anche all'ipotesi di tasso variabile e gli osservatori ritengono che questo trend andrà avanti per tutto l'anno.

"La gente ha paura del variabile - continua poi Alessandro Marchesi- perché l'idea è 'Pago quella cifra per 20 anni così non ci penso più'; però facendo in questa maniera anche negli anni passati ci sono tassi fissi del 2,50%, 3% o 4% intestati a clienti che non hanno mai chiesto la surroga mentre il variabile è andato sotto l'1% e questo significa che una persona che oggi paga un tasso fisso ha interessi elevati.

E' un fattore psicologico quello che fa sì che i clienti preferiscano il fisso; però questo va a favorire le banche e le reti che propongono il fisso. Il cliente dovrebbe imparare a farsi i conti. Col lo 0,90 variabile è un peccato pagare il 4% del fisso".

Il tema surroghe

Sul tema delle surroghe, secondo Marchesi, l'Italia è spezzata in due tra oltranzisti della ricontrattazione del mutuo e coloro che invece per 30 anni non mettono in discussione condizioni che ormai sono decisamente sfavorevoli. 

"In Italia - dichiara Marchesi a Panorama.it - il tema surroga è particolare perché esiste una metà della popolazione 'malata di surroga'che a ogni variazione dello spread chiede di rinegoziare il mutuo a fronte di un'altra metà della popolazione che invece si tiene il pacchetto così com’è per tutta la vita.

Il consiglio che diamo nel 2019 è di scegliere il variabile perché la differenza è molto ampia.

Il fisso è sceso, è vero, però è ancora più alto del variabile. Su un mutuo di 30 anni resta preferibile il fisso, ma su un mutuo più breve, ad esempio di 10 anni, il variabile è il migliore".

Alla fine, secondo il responsabile del settore per Banca Mediolanum, ogni famiglia ha le sue esigenze e ogni mutuo dovrebbe essere scritto sulla pelle del cliente e non per tutelare gli interessi delle banche. Quindi la cosa fondamentale è recarsi nell'istituto di credito di riferimento e parlare a quattro occhi con gli specialisti del settore per comprare il prodotto più adeguato.

Autore - Barbara Massaro per Panorama - https://www.panorama.it/economia/mutuo-tasso-fisso-banche-variabile-spread-bce/

Pare proprio che questa volta la data sia stata fissata definitivamente: il 10 Maggio dovrebbe essere il ‘’D-Day’’ che sancisce l’apertura ufficiale della Pedemontana Veneta, seppure per un tratto limitato di soli 6 chilometri tra Thiene e Breganze.

E’ una notizia che molti automobilisti stavano aspettando da tempo. Annunciata sei mesi fa, l’apertura del breve tragitto ha subito una serie di rinvii per ‘’motivi tecnici’’. Ora, dopo i vari collaudi che hanno riguardato la ‘’complanare’’ (non ancora ultimata) e la simulazione di un maxi incidente con relativo funzionamento della macchina dei soccorsi, non ci dovrebbero essere più impedimenti alla sua inaugurazione.

E’ vero, a Breganze manca ancora il casello ma la situazione sarà provvisoriamente ovviata con il pagamento del pedaggio all’innesto con l’A31 Valdastico, sia in entrata che in uscita con modalità analoghe al tunnel Schio-Valdagno.

Autore: La Piazza – notizie  Thiene e limitrofi

Imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 600 euro complessivi nuovo edificio dovrà avere caratteristiche antisismiche e di risparmio energetico.

 Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al fine della ricostruzione: è quanto dispone l'articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare (afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana». Se un'impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale in esenzione da Iva), l'imposta di registro è pari al 9 per cento dei prezzo d'acquisto (salvo che l'agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l'aliquota sul valore del bene oggetto di compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l'agevolazione prevista dal DI Crescita l'imposta di registro viene dunque abbattuta alla misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all'importo complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l'acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale, commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche l'acquisto che avvenga non in 'un sol colpo", ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall'atto di acquisto, provveda alla demolizione dell'edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche Mamme non coincidente con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A" o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l'acquisto di interi fabbricati che poi non vengano demoliti, ma 'solamente ristrutturati, anche se in modo radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell'acquisto di un fabbricato strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l'imposta di registro è bensì già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da applicare con l'aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall'Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa contenuta nel DI Crescita, in ragione della sua 'filosofia". Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del DI Crescita, un'imposizione totale di soli 600 euro.

Autore: Il Sole 24 Ore