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Alessandro Maule
31 gen 2019 | NEWS
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Alessandro Maule

Quando si affronta un’operazione di vendita della casa, cosa succede se non viene consegnato il certificato di agibilità? Si tratta di una questione molto dibattuta, sulla quale di recente si è espressa la Cassazione. Ma numerose sono le pronunce giurisprudenziali sul tema.

Nel caso in cui venga firmato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’acquirente poi richieda il certificato di agibilità senza che il venditore però lo fornisca, può l’acquirente rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo e richiedere la caparra versata?


Secondo la giurisprudenza, l’agibilità di un immobile destinato ad uso abitazione è una qualità essenziale che deve essere garantita dal venditore. Con la pronuncia n. 8199 dell’11 agosto 1990, la Cassazione ha stabilito che l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto se nel corso della vendita di una casa il venditore non consegna il certificato di agibilità.


Anche nel caso in cui nel contratto preliminare non venga specificata la consegna del certificato di agibilità per la casa, se il venditore non lo consegna prima della compravendita dell’immobile commette un inadempimento contrattuale. L’eventuale inagibilità di un immobile deve essere espressamente indicata nel contratto preliminare e l’acquirente deve esserne consapevole fin dal primo momento.


Con la sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019, la Cassazione ha confermato che in una compravendita di un immobile destinato ad abitazione il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.


Se dunque l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere di non stipulare il contratto definitivo e chiedere la restituzione di tutti gli acconti già versati e, se previsto nel contratto preliminare, il doppio della caparra.


In passato, con la sentenza n. 2438/2016, la Cassazione ha affermato che l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477, terzo comma, del codice civile. E’ quindi legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la definitiva compravendita di un immobile privo del certificato anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune.


Nel dettaglio, la Cassazione ha spiegato che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune (nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è giustificato, poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.


La Suprema Corte ha fatto sapere che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto”.


Autore: Idealista.it - https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/01/16/129687-vendita-casa-cosa-succede-se-non-viene-consegnato-il-certificato-di-agibilita


Marco Dall'Igna
30 gen 2019 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Fimaa-confcommercio confronta Vicenza con 11 città.


I prezzi calano meno rispetto alla media dei capoluoghi di provincia di dimensioni simili (tra i 100 e i 300 mila abitanti) mentre il numero di compravendite resta in linea. Si vendono più appartamenti nuovi, ma la differenza tra il prezzo richiesto e quanto effettivamente si riesce a ‘’spuntare’’ nella vendita rimane alta.


E’ la fotografia del mercato immobiliare residenziale vicentino nel 2018 dall’indagine della Fimaa-Confcommercio nazionale, Federazione italiana mediatori agenti d’affari, che associa in tutta Italia oltre 12 mila agenzie immobiliari per 40 mila operatori.


Il focus confronta Vicenza con altre 11 città, creando una sorta di classifica a parte rispetto ai grandi centri (con più di 300 mila abitanti), ai piccoli capoluoghi e alle città minori. Il raffronto tra il 2018 e il 2017 è stato effettuato attraverso un questionario online diffuso tra gli operatori associati. Emerge che a Vicenza crescono di un 5% gli scambi, un dato che pone il capoluogo berico allo stesso livello di Verona, ma un gradino sopra a Venezia, dove gli scambi sono cresciuti del 4,5€.


I prezzi però sono in calo, anche se su questo fronte Vicenza fa meglio di molte altre realtà delle stesse dimensioni: al -0,6% registrato nella nostra città, fa da contraltare una media, tra tutti i centri di medie dimensioni presi in esame dall’indagine, del -1,3%.


Buone le performance degli immobili nuovi, dove Vicenza fa registrare una quota del 18,7% sul totale, contro una media del 14,3%. Dove Vicenza non riesce a ‘’tenere il passo’’ è sugli sconti applicati rispetto al prezzo di vendita: qui il venditore è obbligato ad abbassare il proprio prezzo mediamente del 13,8%, contro l’11,9% medio degli altri centri. Una performance, questa, peggiore anche rispetto agli altri capoluoghi veneti come Venezia e Verona, dove lo sconto si aggira sul 10%.


‘’Nonostante alcuni segnali contrastanti l’indagine mette comunque in luce un aspetto incoraggiante – è il commento di Serafino Magistro, presidente della Fimaa Confcommercio di Vicenza-: l’aumento delle compravendite indica che il mercato si sta muovendo e in prospettiva questo potrebbe aiutare a stabilizzare i prezzi nel breve termine’’. ‘’L’indagine apre lo sguardo anche al 2019 – prosegue Magistro – dove prevediamo un trend di crescita delle compravendite attorno al 9%, senza significative variazioni nei prezzi. Ovvio però che sul futuro pesano le incertezze generali dell’economia: questo trend, comunque positivo, ha bisogno di fiducia da parte dei consumatori e può proseguire solo se non accadranno fatti che influiscano in modo negativo sul ‘’sentiment’’ delle famiglie.


Autore: Il Giornale di Vicenza 

Alessandro Maule
  • 24 gen 2019
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24 gen 2019 | NEWS
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Alessandro Maule

Check-in e check-out come in albergo, pulizia, accoglienza, wi-fi gratuito. Con la differenza che si dorme in una casa e quando si chiude la porta ci si può sentire comodi e più liberi avendo spazi maggiori che non limitati ad una camera da letto e una hall. E magari se si è una famigliola può essere conveniente. Giriamola dall’altra parte. Ci sono proprietari che hanno una seconda casa e temono di incappare in inquilini morosi. E così si è sviluppata negli anni la modalità degli ‘’affitti brevi’’: gli ospiti pagano in anticipo e la casa resta a disposizione del proprietario tutte le volte che vuole.


A Vicenza lo scorso anno è partita una nuova realtà che fa capo al bassanese Andrea Guarise, classe 1980, laurea in economia e commercio internazionale, primi passi nel settore della finanza immobiliare per passare poi allo sviluppo e al finanziamento di nuove attività. E’ così che 5 anni fa ha fondato Algebria Capital, sede a Bassano, società che culla startup e imprese. Nel portafoglio ha la partecipazione in 16 realtà che vanno dall’e-commerce ai viaggi in barca, dalle consegne di vino al lava-stira biancheria. “Mi gioco delle ‘’fiche’’ più o meno importanti in società in cui credo”. Piccole percentuali dall’1 al 15%, poche migliaia di euro fino a 20mila euro che finora gli hanno dato un ritorno.


Ma l’investimento più grosso è ora nella sua impresa che gestisce affitti brevi, la Clean BnB Veneto, controllata all’85% dalla sua Algebria Capital. Impresa che è la longa manus veneta della Clean BnB fondata nel 2015 a Milano da Francesco Zorgno, alla vigilia dell’Expo, quando si registrò un’enorme crescita del business con tanti proprietari di immobili che volevano metterli in affitto e cercavano chi se ne occupasse in modo professionale.  Un anno fa Guarise ha dato vita alla Clean BnB Veneto attorno a cui ruotano 12 collaboratori e che oggi dispone di 35 appartamenti (‘’Obiettivo 100’’) tra Venezia, Padova, Verona e Vicenza. “A vicenza ne gestiamo 5. Ne avessimo avuti 30 durante Vicenzoro li avremmo occupati tutti”.


Vacanza, business, motivi sanitari (gestiscono un immobile anche vicino al San Bartolo), idea del turismo industriale. Gestiscono anche un appartamento vicino allo stadio, appoggio per tifosi in trasferta che allungano il fine settimana. Guarise tira le somme dei primi 8 mesi: 18/20 giorni al mese occupati, 4/5 giorni in media. Prezzi sui 60 euro a notte, 70/80 euro durante la fiera. “I proprietari ci affidano le chiavi, noi gestiamo la casa, siamo partner di booking. E assicuriamo redditività. Ma serve una nuova mentalità”


Autore: Il Giornale di Vicenza 

Marco Dall'Igna
23 gen 2019 | DICONO DI NOI
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Marco Dall'Igna

La mia è stata una scelta più impulsiva che razionale,  considerando una situazione familiare non facile. Dovevo vendere e comprare casa e per svolgere questa operazione dei miei amici mi hanno consigliato di rivolgermi a Marco Dall’Igna e quindi all’agenzia immobiliare ‘’Centro Casa’’, che io non conoscevo.

In agenzia ho conosciuto Marco, che è stato molto professionale nel consigliarmi i passi da fare, così mi sono fidata ed ho deciso di proseguire in quella direzione. Non mi aspettavo che in poco più di un mese Marco mi contattasse perché aveva una proposta di acquisto a prezzo, ero felicissima. Chiaramente ciò comportava anche un po’ di timore verso tutto l’iter di ricerca di una nuova casa. Marco ha saputo rassicurarmi, comprendendo la mia posizione. Dalle parole è passato ai fatti e dopo circa due mesi, ho trovato e comprato la casa perfetta per la mia famiglia.


“ormai è passato una anno da quando ho acquistato casa e confermo pienamente la mia decisione, ringrazio chi mi ha consigliato l’immobiliare Centro Casa, ed ora mi ritrovo anch’io a raccomandarlo ad altri”.

-Elvieri Annarita

Alessandro Maule
  • 21 gen 2019
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21 gen 2019 | NEWS
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Alessandro Maule

Le 3 cose da sapere:

-          Cosa detrarre: oneri accessori per il primo anno e interessi sul mutuo

-          Importo: il 19% su un massimo di 4.000€ di interessi

-          A chi spetta: sempre al titolare del mutuo prima casa

 

Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle agevolazioni prima casa concesse al mutuatario. La stipula di un mutuo per l'acquisto, di un mutuo per la costruzione di casa o di un mutuo per la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto riduce l'Irpef dovuta dal contribuente. L'agevolazione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale.

 

Gli importi detraibili

L'iter iniziale da seguire per acquistare la prima casa è lo stesso comune all'acquisto di tutti gli immobili. Si va quindi dalla richiesta del parere di fattibilità alla richiesta del mutuo, fino all'erogazione dell'importo concordato.

A questo punto, se in possesso dei requisiti, è possibile chiedere un mutuo prima casa e richiedere la detrazione. Per i mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa" la detrazione ammonta al 19% degli interessi passivi. L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari 4.000 euro all’anno.

Per il primo anno sono detraibili anche gli oneri accessori, come le spese notarili, i costi di iscrizione o cancellazione dell’ipoteca o le spese di perizia.  

 

 

Come si calcola la detrazione?

Se nell’anno si pagano interessi passivi per 4.500 euro, la riduzione di imposta sarà di massimo 760 euro (ovvero il 19% di 4.000 euro, valore massimo su cui è possibile calcolare l’agevolazione prima casa). Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto.

 

I requisiti necessari

Per ottenere le agevolazioni fiscali sui muti prima casa servono alcuni requisiti. Ecco quali:

-          Non bisogna aver usufruito in precedenza di agevolazioni. Le detrazioni potranno essere riapplicate solo nel caso in cui si venda e si ricompri sempre una prima casa.

-          Non si può essere proprietari al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel territorio del Comune dove è ubicato l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato.

-          Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

-          Bisogna risiedere nello stesso comune dell'immobile che si acquista. Se si deve effettuare il cambio di residenza, questa deve essere spostata entro 18 mesi dall'acquisto della casa.

 

La detrazione spetta sempre al titolare del mutuo, anche se l’immobile è adibito a residenza principale di un altro familiare.


Autore: Facile.it - https://www.facile.it/mutui/guida/agevolazioni-prima-casa.html

Marco Dall'Igna
21 gen 2019 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Acquisto prima casa con inquilino dentro: è comunque possibile? Si può chiedere il mutuo prima casa e scaricare gli interessi? Cosa sapere e quali rischi si corrono.

E’ possibile l’acquisto prima casa di un immobile con inquilino dentro? Quali sono gli effetti sul prezzo di acquisto e sul mutuo prima casa affittata? Di seguito una guida che ci illustra vantaggi e rischi di questo tipo di compravendita immobiliare sotto diversi profili.

 

Agevolazioni Fiscali e Mutuo Acquisto Prima Casa: sono valide se si compra casa affittata?

Dal punto di vista fiscale la questione riguarda il diritto alle agevolazioni prima casa in caso di acquisto di casa con inquilino dentro. In linea generale infatti la normativa prevede che per poter usufruire delle condizioni agevolate di imposta ma anche di quelle legate ai mutui prima casa studiati appositamente per l’acquisto delle abitazioni principali, occorre che la residenza venga trasferita in quell’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito.
Nel caso di acquisto di casa affittata, l’acquirente non perde le suddette agevolazioni fiscali all’acquisto della abitazione principale e potrà avere diritto al mutuo prima casa abitando in un altro immobile fino al termine del contratto di locazione. Tuttavia non sarà possibile scaricare gli interessi passivi del mutuo.

 

Per scaricare gli interessi passivi del mutuo infatti (detrazione mutuo corrispondente al 19% delle spese compresi gli oneri notarili e di eventuale intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 4 mila euro) occorre non solo che il mutuatario abbia la residenza anagrafica nell’immobile ma che vi abiti. Per potere accedere alla detrazione sugli interessi passivi del mutuo bisognerebbe quindi notificare lo sfratto al locatario entro tre mesi dal rogito provvedendo ad adibire la casa ad abitazione principale entro un anno dal suo rilascio. La notifica di sfratto, ad ogni modo, può avvenire solo a scadenza avvenuta del contratto di locazione, e deve essere convalidata dal tribunale.

 

Comprare casa con inquilino dentro: prezzo più basso ma a quale rischio?

L’immediata disponibilità dell’immobile oggetto di vendita incide sul prezzo al mq? Sulla carta non esistono propriamente coefficienti di svalutazione per gli immobili locati. Tuttavia nella prassi i prezzi al mq di case occupate sono mediamente più bassi perché il fatto di non poter entrare nell’immediato possesso del bene dopo il rogito, rende l’immobile meno attrattivo. In quest’ottica è facile comprendere che il deprezzamento di un immobile locato può dipendere dal tipo di contratto in essere e, in particolare dalla durata residua della locazione. Se ad esempio si tratta di un contratto standard 4+4, se l’inquilino è o meno moroso, se è in essere una procedura di sfratto: sono tutti elementi che possono incidere sul prezzo finale rispetto ad una tradizionale casa in nuda proprietà. Sono tutti elementi che il futuro acquirente ha diritto di conoscere, ex articolo 1337 del codice civile che impone l’obbligo della “buona fede” al venditore vincolandolo a non nascondere eventuali situazioni di morosità o sui procedimenti di sfratto in corso e a dichiararli nel rogito notarile.

 

Ma aldilà del tipo di contratto quello che può spaventare in questo tipo di compravendite è il rischio che l’inquilino moroso non se ne vada al termine di contratto (costringendo alla procedura di sfratto ex articolo 657 e seguenti del codice civile). Ci sono tutele per l’acquirente? Il Tribunale di Napoli con sentenza sent. n. 9321/15 ha previsto la possibilità di inserire nel preliminare e nel contratto di vendita una clausola che tuteli l’acquirente prevedendo che, se nei tempi previsti dalla scadenza del contratto di locazione, il conduttore non abbandona l’immobile, è valida l’immediata risoluzione del contratto di compravendita immobiliare. I giudici hanno ritenuto opportuno, in questa particolare circostanza, prevedere la risoluzione immediata per questioni non dipendenti dalla condotta del venditore ma di un soggetto terzo (in questo caso l’inquilino).

 

Mutuo prima casa affittata: quali garanzie per la banca?

Di fronte a questa situazione anche la banca dovrà tutelarsi. Potrebbero essere richieste garanzie ulteriori per la concessione del mutuo prima casa. Tra la documentazione sarà richiesta anche prova del rispetto del diritto di prelazione dell’inquilino. Si consiglia per avere una preventivo mutuo attendibile, di eseguire una simulazione del mutuo prima casa inserendo le informazioni sul contratto di locazione in essere.


Autore: investireoggi.it - https://www.investireoggi.it/fisco/comprare-casa-con-inquilino-dentro-analisi-fiscale-di-questo-tipo-di-compravendita-immobiliare/

Marco Dall'Igna
  • 19 gen 2019
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19 gen 2019 | NEWS
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Marco Dall'Igna

Un professionista vicentino è accusato di aver ceduto l’abitazione coniugale, dopo aver litigato con la compagna, ad un prezzo vile.

Pur di infastidire la sua ex, e di complicarle la vita, è arrivato a svendere la casa coniugale dove lei era rimasta a vivere con i due figlioletti piccoli, cedendola ad un prezzo vile ad un conoscente, di modo che lei rimanesse senza un tetto. La procura ne è convinta, tanto che ha citato a giudizio un professionista vicentino di 38 anni, residente nell’hinterland della città (non ne citiamo le generalità per non rendere riconoscibili i figli minorenni), per aver fatto mancare i mezzi di sussistenza ai bambini. Il processo era in programma l’altra mattina davanti al giudice Amedoro, che ha rilevato però un problema di notifiche rimandando gli atti al magistrato. E’ iniziato invece, davanti allo stesso giudice, un altro processo che vede l’imputato, difeso dall’avv. Francesco Pasquino, dover rispondere di lesioni aggravate alla compagna.

 

I due ex avevano convissuto alcuni anni. Dalla storia d’amore fra il professionista e la compagna, di 29 anni, casalinga, che si è costituita parte civile in entrambi i procedimenti con l’avv. Giulio Manfredini, erano nati due figli, che oggi hanno 6 e 4 anni. Il 18 luglio 2015 l’imputato era tornato a casa e, stando alla ricostruzione della procura che aveva coordinato l’indagine dei carabinieri, aveva scatenato il pandemonio. Convinto di essere stato tradito, avrebbe ferito la giovane, che si era recata in ospedale. Era guarita in una settimana. Il professionista si difende spiegando di non averla nemmeno sfiorata.

 

La coppia abitava in una casa degli anni Settanta, sulla quale avevano compiuto diversi lavori di risistemazione. Per acquistarla e ristrutturarla l’imputato, a cui era intestata, aveva investito parecchio, ed aveva acceso un mutuo, che all’epoca dei fatti aveva pagato in buona parte. Dopo la furiosa baruffa di luglio, lui era andato a vivere altrove, e i due avevano deciso di dividere le loro strade. Pochi giorni prima dell’udienza davanti al giudice civile che avrebbe dovuto dare le prime disposizioni sull’affido dei figli, l’imputato aveva venduto l’abitazione ad un conoscente. Secondo il pm l’aveva svenduta: “Alienando la casa coniugale ad un prezzo di gran lunga inferiore al reale e per un prezzo comunque non corrisposto (poiché pari all’importo del mutuo residuo che l’acquirente si accollava), faceva mancare i mezzi di sussistenza ai figli minori”, si legge nel capo di imputazione, che contesta un reato purtroppo diffuso in una forma assai singolare. Sul punto il professionista si difende: “Non riuscivo più a pagare il mutuo, non ce l’avrei fatta a versare l’assegno. E non ho mai fatto venir meno la soddisfazione dei bisogni della famiglia”.

 

Se sul piano penale sarà battaglia, la guerra è già in corso su quello civile. Lui ha promosso una causa per l’affido dei bambini, lei invece perché il tribunale accerti che la compravendita della casa era simulata; il perito del giudice le avrebbe dato ragione, ma la causa si chiuderà a fine anno. La ex, che ha trovato un nuovo compagno, non si è mai mossa in realtà da quella abitazione, nonostante abbia ricevuto dal nuovo proprietario più di un’intimazione a liberare le stanze.

 

Autore: Il Giornale di Vicenza

Alessandro Maule
17 gen 2019 | NEWS
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Alessandro Maule

Mutui in crescita, surroghe in calo nel 2018
“Uno dei trend che si è evidenziato sul mercato dei mutui nel 2018 – descrive  Stefano Rossini, Ad di Mutuisupermarket, - è stata la diminuzione delle surroghe, che nel 2016 rappresentavano il 60% dei mutui erogati on line mentre oggi siamo al 30% e continueranno a scendere. D’altro canto sono aumentate le compravendite e quindi i nuovi mutui acquisto. Agenzia delle Entrate segna un +5,6% nei primi nove mesi dell’anno rispetto all’anno scorso, con accelerazione decisa lungo i tre trimestri che evidenzia un trend di sicura crescita nelle transazioni. Il mercato ha quindi guadagnato in momentum che si riflette sull’andamento del mercato dei mutui i cui flussi (rilevati da Banca d’Italia) crescono del +4% nei primi nove mesi dell’anno quando l’anno scorso avevamo  un -4%. Ciò è spinto anche dai prezzi dell’immobiliare, tornati ad un +0,8% nel terzo trimestre 2018, che scatenano un interesse all’acquisto prima del verificarsi di nuovi aumenti, innescando un effetto domino”.


“Il 2019 potrebbe essere l’anno del calo nelle richieste di surroghe – commenta Ivano Cresto, Responsabile mutui, Facile.it. - I tassi fissi hanno cominciato a salire già nella seconda metà del 2018 e questo, se il mutuo è stato stipulato o surrogato di recente, rende meno conveniente lasciare il vecchio finanziamento per uno nuovo. Di contro, però, è altrettanto lecito attendersi che gli acquisti di immobili continuino a crescere in numero, sia pur in maniera meno netta che in passato. La differenza potrebbe risiedere in un ritorno in auge delle richieste indicizzate a tasso variabile o misto”.


Tassi dei mutui, stabilità anche nel 2019

“Alla fine del 2018 si è confermata una stabilità dei tassi nonostante le incertezze per la fine del programma di QE della Bce – afferma Roberto Anedda, direttore marketing del gruppo Mutuionline, commentando i dati dell’ultimo osservatorio redatto dal suo ufficio studi, - e anche le offerte bancarie sono rimaste stabili. Chi dunque si è approcciato alla fine dell’anno ad una richiesta di mutui ha trovato una situazione non troppo diversa rispetto al resto dell’anno. In alcuni casi addirittura abbiamo visto una discesa dei tassi”.


Una situazione dei tassi che si protarrà anche per il 2019? “Per l’anno appena iniziato non ci sono segnali che facciano prefigurare un aumento importante del costo del denaro né dell’inflazione, - conferma Anedda. - Potrebbe quindi allungarsi a tutto l’anno la situazione di tassi ai minimi, anche se la Bce ha annunciato che un aumento non ci sarà sicuramente  fino all’estate”.


In quest’ottica, come ne sarà influenzato il mercato dei mutui? “La prospettiva resta molto positiva – risponde Anedda, - perché si sono attenuate le incertezze delineatesi alla fine dell’anno alla luce dei movimenti dello spread che lasciavano prefigurare dei rincari nelle rate e suscitavano dubbi sul futuro dei tassi dei mutui nel nostro Paese. Anche la conferma delle agevolazioni fiscali legate alla casa è una certezza in più”.


Tassi dei mutui e spread, c'è da temere nel 2019?

C’è ancora da avere paura dello spread? “Il tema è quello dell’incertezza politica ed economica che potrebbe frenare il mercato immobiliare e mutui – risponde Rossini. - Guardando lo spread Btp -Bund, dal 110 di inizio anno al 320 di novembre al 270 di oggi, le acque si sono calmate, ma si resta comunque su livelli alti. Se lo spread si stabilizzasse sopra i 300 punti base potrebbero esserci problemi.  Ma un aumento di 40-50 punti base c’è stato da tempo, e non ha sconvolto le decisioni dell’acquirente che comunque ha deciso di acquistare. Anche 50 punti in più negli spread bancari, su un mutuo da 100 mila euro a 30 anni, rappresentano un aumento di appena 20-25 euro di rata, che comunque non cambia quasi nulla nelle decisioni di acquisto”.


Domanda di mutui, previsioni per il 2019

Prospettive per la domanda di mutui 2019? “La domanda andrà avanti a buon ritmo – risponde Rossini, -  poi a metà anno occorrerà rifare il punto della situazione per riconsiderare il discorso della politica monetaria, l’andamento mercati finanziari, il livello dello spread”.


Maggiore stabilità nelle previsioni di Riccardo Bernardi, Chief Development Officer 24MAX. “A nostro avviso la domanda di mutui nei mesi a venire rimarrà stabile nella maggior parte del territorio – commenta infatti, - solo in alcune aree si assisterà ad un lieve aumento. Nel 2019 il mercato immobiliare continuerà a crescere, per numero di compravendite, confermando l’attuale trend, grazie soprattutto ai tassi di interesse dei mutui ancora ai minimi ed ai valori medi degli immobili che rimangono ai livelli minimi dagli ultimi 10 anni almeno”.


Più prudente è la visione di Daniela Percoco, Responsabile Marketing di CRIF Real Estate Services.  “Per l’anno in corso si prevede una crescita del mercato dei mutui in ragione sia della crescita delle compravendite immobiliari, sospinta da prezzi degli immobili e tassi di interesse sui mutui ancora bassi, ma anche dall’incremento del reddito disponibile delle famiglie. L’incertezza sull’intonazione economica potrebbe però giocare a sfavore a causa di un potenziale peggioramento del clima di fiducia di famiglie ed imprese, che potranno essere meno propense ad effettuare investimenti di lungo periodo. Nel 2020, poi, l’incremento atteso dei tassi dei mutui esistenti e di quelli di nuova erogazione potrebbe contribuire ad un rallentamento della domanda”.


Mutui 2019, meglio tasso fisso o tasso variabile?

Quale tipologia di mutuo la farà da padrona nel 2019? “Nessun segnale di spostamento del mercato verso tipologie ibride di mutuo – risponde Anedda, -  il mutuo a tasso fisso resta prevalente, tassi misti e variabili con cap sono invece relegati a casi episodici e non rappresentativi. Finché il mercato resterà stabilmente su tassi bassi anche il mercato si focalizzerà sulle soluzioni più semplici e appetibili per i clienti".


L'offerta di mutui prezzi ancora stabili nel primo semestre 2019

Come si muoverà l’offerta di mutui da parte delle banche nel 2019? “Le mosse al rialzo degli spread bancari si sono rivelate casi isolati – risponde Anedda, - ma solo nei prossimi mesi capiremo se altre banche seguiranno questa linea reimpostando la propria politica commerciale. Per ora i tassi sono rimasti bassi, le migliori offerte a tasso fisso a 20 anni si aggirano ancora su tassi all’1,50%-1,60, 15-20 centesimi sopra quello che si poteva ottenere a inizio anno, quindi ancora fortemente convenienti. Per quanto riguarda i tassi fissi a 30 anni ci sono ancora offerte a 2,05-2,10, ancora molto convenienti sebbene sopra i minimi. Livelli fisiologici per un mercato che deve aspettarsi un aumento da un livello dei tassi straordinariamente basso, ma ancora molto convenienti in termini di rate per i mutuatari”.


“ Per la prima parte dell’anno io penso che i prezzi resteranno stabili – aggiunge Rossini, -  dato che gli aumenti negli spread bancari ci sono già stati dopo l’estate. Nei mesi successivi vedremo come si evolverà la situazione, anche alla luce delle politiche Bce”.


Mutui erogati, ancora buone offerte nel 2019

Quanto alle erogazioni di mutui da parte delle banche, anche l’andamento 2019 pare voler seguire le orme dell’anno precedente. Secondo Anedda, “non si percepiscono variazioni nelle politiche bancarie, le banche si mostrano interessate come prima ad accogliere le richieste di mutui che comunque restano operazioni per loro redditizie”.


A pesare positivamente sulla predisposizione delle banche al credito gioca anche un altro fattore, secondo Daniela Percoco. “La nota positiva – commenta la Responsabile Marketing di CRIF Real Estate Services, - è il graduale e ininterrotto trend di riduzione della rischiosità del credito, che poggia anche sul processo di dismissione dei crediti in sofferenza estremamente dinamico nel corso del 2017 e ancor più nel 2018 e che, con tutta probabilità, proseguirà anche durante l’anno in corso. A tale elemento congiunturale si aggiungono gli effetti di politiche di offerta più prudenziali attuate dagli istituti di credito, dando luogo a erogazioni connotate da un miglior profilo di rischio”.


Concorda con questa visione Antonio Ferrara, Amministratore Delegato Monety , che commenta:“Nel 2019 prevediamo un mercato dei mutui ancora piuttosto tonico nonostante le incertezze dei mercati degli ultimi mesi. La maggior parte degli istituti di credito ha riposizionato la propria offerta ritoccando i tassi al rialzo, attività prevedibile dopo anni di offerte che hanno visto in più occasioni aggiornare i minimi storici. Il ciclo immobiliare è ripartito, il 2018 chiude con un saldo positivo rispetto al 2017 ed il trend dovrebbe essere ancora positivo anche nel 2019, risulta pertanto prevedibile ulteriore incremento dei finanziamenti per l’acquisto delle nuove abitazioni. La maggior parte delle banche ha provveduto ad alzare i target negli impieghi per l’anno appena iniziato e, salvo al momento imprevedibili tensioni sul sistema bancario, continueranno a investire sul prodotto mutuo”.


“Il mercato creditizio sembra aver trovato la sua dimensione più stabile ed il calo delle surroghe e sostituzioni compenserà la crescita delle operazioni di acquisto per l’anno 2019, - aggiunge Renato Landoni, presidente di Kiron Partners. - I principali indici dei tassi di riferimento saranno ancora a livelli contenuti, sebbene già negli ultimi mesi del 2018 gli istituti di credito abbiano aumentato gli spread, che rimarranno comunque convenienti per tutto l’anno. Di certo il settore del credito rimarrà ancora condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia delle famiglie. In generale il comparto mutui nel 2019 dovrebbe far intravvedere una sostanziale tenuta delle erogazioni di credito alle famiglie con volumi vicini ai 49-50 miliardi di euro”.


Autore: Idealista.it - https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2019/01/14/129563-mercato-dei-mutui-le-previsioni-degli-esperti-per-il-2019

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