Surroga del mutuo: che cosa è e quanto costa
Pubblicato in News il 06 feb 2019
Quando si
parla di mutui si sente spesso il termine surroga: ma cosa significa in
sostanza e quali spese comporta?
A tasso
fisso, variabile o misto, di durata minima di 5 e massima 30 o 40 anni,
le caratteristiche del mutuo variano
in base alle esigenze personali e da banca a banca, ma – una volta che lo si è
stipulato – non significa che si sarà legati per sempre a quel contratto. Grazie
alla cosiddetta surroga, difatti, è possibile cambiare il contratto di mutuo trasferendo
il mutuo ad un’altra banca che offra condizioni economiche più vantaggiose.
Cosa significa la surroga del mutuo
È la legge
n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e attualmente, dopo
alcune modifiche introdotte con leggi successive, l’articolo 120-quater del
Testo Unico Bancario a introdurre in Italia la surroga, ossia
la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra che
eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire
il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra,
modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e
accendendone uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca
originaria. Con la surroga si può sostituire:
§
la durata
§
lo spread
§
il tipo di
tasso applicato
§
le spese
periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc).
Ciò che non
può mai cambiare è il capitale residuo, vale a dire la somma
che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere
con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in
tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. In sostanza l’ipoteca rimane la
stessa del vecchio mutuo, ma viene spostata dal vecchio al nuovo istituto di
credito.
Quanto costa la surroga
La portabilità del mutuo prevede
la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca,
ottenendo condizioni migliorative ma soprattutto a costo zero.
L’articolo 120-quater del TUB dispone infatti che “la surrogazione comporta il
trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stipulate tra il cliente
e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di
qualsiasi natura”. Al cliente la banca non può inoltre imporre spese o
commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per
gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione
tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli
adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano
alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per
l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione.
La
surroga è quindi un’operazione a costo zero per il debitore in quanto
la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per questa operazione e la
vecchia banca non può pretendere penali per l’estinzione anticipata del vecchio
mutuo.
Inoltre le spese del notaio per il nuovo mutuo sono a carico della banca
con cui si surroga.
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